令和2年4月1日に改正民法が施行されました。そこで不動産賃貸のルールが3つ大きく変わりました。

1つは、連帯保証金額の上限設定が契約上必須になったことです。2つめは、敷金の定義が明確になったことです。3つめは、賃料の減額規定についてです。

連帯保証金額の上限設定

家賃の契約では通常連帯保証人が必要になります。

4月1日以降、債務保証契約を結ぶ際に保証額の上限を定めることが必須になりました。

それ以前の連帯保証人は、債務者が債務を払えない場合には、その負債の全額の支払いを求められていました。

今回の法改正により、契約書に、連帯保証人の負わなくてはならない債務の額の上限が記載されるようになり、連帯保証人は明確に支払わなくてはならない最高額がわかるようになりました。

改正民法では個人根保証(保証人が負担する上限額)を書面で定めることが必要で、定めないと保証契約自体無効になるという規定です。

そこで4月1日以降は契約書に上限額の記載がない場合は、その契約そのものが無効になります。

連帯保証人になる人が金額の明示のため、いままでよりも慎重になりやすいです。

今後は家賃保証会社の利用が増えるかもしれません。

敷金

今まで、敷金に対しての明確な定義がありませんでした。そこで貸し手と借り手のトラブルになることが多い「敷金」に対して、明確な定義がされました。

借主は退去する際に予想外の金額を敷金から差し引きされることもあります。

全国消費生活センターと国民生活センターには敷金のトラブル相談が2019年には1万2千件も寄せられています。

改正後は「家賃など債務の担保を目的で入居者が大家に支払う金銭」と定められたので、原則として大家は借り手に敷金を返さなければならなくなりました。

「礼金」「保証金」「権利金」など別の名目で受け取っていたとしても、敷金と同じ目的で預かったお金であれば、返還しなければいけません。

さらに、今まで原状回復のための費用を敷金から充当していた大家さんもいるかもしれませんが、今後は、経年劣化や自然摩耗により元の状態に回復させるための費用は、敷金から差し引くことはできなくなりました。

借りていて自然に古くなっていく費用について借り手は支払う義務はありません。この原状回復のための費用は大家さんが支払うことになります。

例外となるのは、借り手がわざと不注意によるうっかりで物件を破損したり、家賃を滞納したりした場合です。

賃料減額

賃貸不動産の設備が故障・破損した際の賃料減額の規定も改正されました。

そのため雨漏りなどの場合で大家が放置していると 修理をした借主から家賃の減額あるいは修理代を請求できることになります。

法改正後は、「当然に減額される」ことになり、不動産オーナーが故障したエレベーターなどを使えない状態のままに放置すると、家賃を減額しなければならないようになり、いままでより入居者の住む権利を保障することになります。

まとめ

2020年4月1日以降は賃貸契約書を作成する際に注意が必要です。

貸している側も、借りている側も法律改正により権利義務が明確に変わります。今後はトラブルが減るといいですね。